サービス付き高齢者向け住宅について、知りたい情報や役立つ情報を集めました。

現状とビジネスチャンス

日本の高齢者人口の増加

ご存知の通り、日本は急速に高齢者の人口が増加しています。
高齢者1人を3人(2005年実績)で支えていたのが、2030年には1.7人、2055年には1.2人で支えなければなりません。

(ご参考)
厚生労働省 全国厚生労働関係部局長会議 平成23年1月21日資料より
人口ピラミッドの変化

特に、都市部での高齢者人口の増加が目立ちます。

(ご参考)
厚生労働省 社会保障審議会介護保険部会(第32回) 平成22年9月17日資料より
都市部における急速な高齢化

子との同居率の低下と高齢者世帯の増加が顕著

65歳以上の者とその子の同居率が低下し続けています。
同時に、そのことは「単身+夫婦のみ」の世帯が増加することを意味しています。

(ご参考)
厚生労働省 社会保障審議会介護保険部会(第32回) 平成22年9月17日資料より
65歳以上の同居率と高齢者世帯の将来推計

高齢者向け住宅と施設の現状

高齢者人口の増加と高齢者の「単身+夫婦のみ」世帯の増加に対して、次の通り高齢者向けの住宅の数が施設に比べて、圧倒的に少ないことが分かります。

(ご参考)
厚生労働省 社会保障審議会介護保険部会(第32回) 平成22年9月17日資料より
高齢者向けの住宅と施設のストックの現状

それでは、高齢者向け住宅よりストックが多い施設で充分に受入れができているかというと、施設の1つである特別養護老人ホームでは約42万人の待機者がいます。

(ご参考)
厚生労働省 社会保障審議会介護保険部会(第28回) 平成22年7月30日資料より
特養の入所申込者の状況

高齢者向けの住まいの割合を欧米並みの3~5%に

日本の高齢者向けの住まいの割合は、次の通り0.9%(2005年)と欧米と比べて低い状態です。
各国の介護施設・高齢者住宅の状況

今の日本の状況は、1970年代のデンマークとよく似ています。デンマークでは、1970年代プライエム(日本の特別養護老人ホームに相当)には常に待機者が存在し、財政負担も大きかった。

この様な状況でデンマークがとった政策は、プライエムを減らし高齢者住宅を増やすことでした。
(ご参考)
デンマークにおける高齢者施設・住宅整備の推移

このデンマークの成功を参考に、高齢者人口に対する高齢者向けの住まいの割合を欧米並みの3%~5%とする目標を設定しています。
(ご参考)

平成22年5月17日 国土交通省成長戦略会議より
国土交通省の成長戦略における高齢者の住まいに係るい目標の設定

時代の流れは「サービス付き高齢者向け住宅」へ

高齢者向け住宅・施設の対象像

以上を背景として、「サービス付き高齢者向け住宅」の創設を盛り込んだ「高齢者の居住の安定確保に関する法律」(高齢者住まい法)が2011年4月27日、参院本会議で全会一致で可決、成立しました。

また、「所得」と「要介護度」の視点から整理すると、中間所得者層向けの高齢者住宅が絶対的に不足しています。
(ご参考)
国土交通省住宅局 高齢者住宅施策について 平成22年8月30日資料より
高齢者向け住宅・施設の対象像
生活保護受給者や国民年金受給者などの低所得者層は、ケアハウス(経費老人ホーム)シルバーハウジングが受け皿になっています。

一方、富裕層は多額の一時金を払って、有料老人ホームに入居しているケースが多く見られます。

低所得者層と富裕層の中間層(典型的には厚生年金受給者)向けの住宅が絶対的に不足しているのです。

今の現状をおおまかに言えば、中間所得者層は約42万人待ちといわれる特別養護老人ホームに入居するか高額な一時金を払って有料老人ホームに入居するか、のどちらかを選択するしかないのです。

このような現状では、中間所得者層は無理して自宅を売却などして資金を捻出し、有料老人ホームに入居するという選択をせざるを得ないのが現実です。

「サービス付き高齢者向け住宅」は、絶対的に不足している中間所得者層を対象としてしていることが、上図からお分かり頂けると思います。

「サービス付き高齢者向け住宅」が受け皿

「サービス付き高齢者向け住宅」が受け皿となるケースは、次の場合が考えられます。

① 特別養護老人ホームへの入所待機者
② 自宅にいる独居の高齢者で介護に不安を持っている人
③ 自宅にいる高齢者夫婦で介護に不安を持っている人
④ 家族の介護負担が増加している場合
⑤ 病院の長期入院の制限により退院する人
⑥ 介護療養病床の廃止により退院する人(廃止期限は6年間延長され17年度末)

大きなビジネスチャンス

中間所得者層の高齢者向け住宅が「絶対的に不足」すなわち「需要>供給」という現象が、デフレ下の日本で起きています。珍しい現象です。

団塊の世代が65歳になる2015年以降、ますます需要が増加します。

ここに大きなビジネスチャンスがあるのです。

「サービス付き高齢者向け住宅」を新たに建設し運営するには、①土地所有者 ②建設業者 ③金融機関 ④ケアサービス提供事業者 などの協力が必要です。

建設・運営形態は、次の3つに分類できます。

  1. 土地所有者が建設し、ケアサービスの提供も自ら行う場合
  2. 土地所有者が建設し、一括でケアサービス提供事業者に賃貸する場合
  3. ケアサービス提供事業者が、土地所有者から定期借地権付きで土地を借りて、建設する場合

上記のうち、1は土地所有者がケアサービスの経験や知識のないまま始めてしまうと、失敗する恐れがかなり高いので、安易にやらない方が良いでしょう。

3は、ケアサービス提供事業者に資金調達力があれば、実行可能ですが現実は厳しいです。

一般的に現実的な形態は2です。

土地所有者にとって、

  • 資産活用(遊休地活用・駐車場経営等からの転身)
  • 利回り(補助金、優遇税制の活用で高くなる)
  • 相続税の節税対策
  • 収益事業でありながら社会(地域)貢献
    などの魅力があります。

最後に金融機関にとっても、大きなビジネスチャンスになります。特に地域に密着している地方銀行、信用金庫、信用組合などの金融機関にとっては絶好のチャンスではないでしょうか?

いずれにしても

  • 土地所有者にとっては、土地の有効活用や相続税対策
  • 建設業者にとっては、新たな需要の掘り起こし
  • 金融機関にとっては、新たな融資
  • サービス提供事業者にとっては、新たな地域への進出
    と、大きなビジネスチャンスになります。

金融機関にとって一番注意しないといけないこと

ただし、金融機関にとって一番注意しないといけないのが、介護事業者の指定取消です。指定取消になれば、売上ゼロ→資金回収困難の事態になります。

私たちは、セミナーの開催やDVDの販売を通して、行政の実地指導・監査から指定取消にならないためのアドバイをしています。

ある金融機関では、介護業界に積極的に融資しようとする動きが始まっています。

日本金融通信社2011年4月8日
日本金融通信社

日本金融通信社2011年3月18日
画像の説明

介護業界の指定取消の実態

介護業界の指定取消数は、他の許認可されている業界と比べて異常に多いです。下記に指定取消に関するデータや事例を紹介します。

過去10年間の指定取り消し件数

  平成23年2月22日 高齢者保健福祉担当課長会議資料より

過去10年間の指定取消件数



断トツの営利法人の取り消し

断トツ営利法人取消


特出する訪問介護と居宅介護支援

特出する訪問介護と居宅介護支援

指定取消されると報道機関に情報提供されたり、都道府県のHPに公表されます。

  例えば大阪府の指定取消等事業者一覧


東京都の平成21年度の返還金等実績

東京都の返還金

熱海温泉病院は、介護報酬の不正受給額として過去最高の4億3千万円

 熱海市の介護療養型医療施設「熱海温泉病院」は、看護師10人程度必要であったにもかかわらず、2005年9月から2010年8月までに、1~3人足りない状態が計36ヶ月あった。

 別の施設の職員に名前を書いてもらって勤務表を偽装し、タイムカードを改ざんして架空の職員が働いたように見せかけた。

 不正額の内訳は、看護師数の水増しなどによる受給額が2億3900万円、不正な手続きによる指定更新後に受けた額が1億9100万円で、静岡県は懲戒的な加算金1億7000を加えた約6億円の返還を求める。

高齢者住宅等併設事業者の留意点

1介護保険サービスの選択が可能か。
 ①併設事業所のサービス利用が強要されていないか。
 ②併設事業所以外からのサービス利用も可能か。
2介護保険のサービスと有料老人ホーム等独自のサービスとの区分が明確であるか。
 ①有料老人ホーム等が行う介護サービスの範囲と費用が明確になっているか。
 ②従業員の勤務が明確に区分されているか。
3介護保険法、指定基準等を遵守する。
 ①利用者の自立支援になっているか(不必要、過剰なサービス提供を行っていないか)。
 ②ケアプラン(訪問・通所介護計画)に沿ったサービス提供が行われているか。

併設居宅介護支援事業所の留意点

1併設事業所のサービスの利用を強要していないか。
2併設事業所以外からのサービス利用が可能か。
3利用者の自立支援になっているか(不必要、過剰なサービスの位置づけをしていないか)。
4アセスメント・モニタリングの結果がケアプランに反映されているか。

併設訪問介護事業所の留意点

1有料老人ホーム等のサービスとの明確な区分がされているか。 
2サービスの後付けによる実績請求がされていないか。
3ケアプラン(訪問介護計画)に沿ったサービス提供がされているか。
4一度に複数の利用者にサービスを提供していないか。
5サービス提供責任者が常勤・専従か。

併設通所介護事業所の留意点

1有料老人ホーム等の入居者との渾然一体のサービス提供がなされていないか。
2サービスの後付けによる実績請求がされていないか。
3ケアプラン(通所介護計画)に沿ったサービスが提供されているか。
4生活相談員、介護職員が提供時間帯を通じて確保されているか。

兼務の場合の勤務体制の組み方

1有料老人ホーム等の職員、訪問介護事業所の訪問介護員又は通所介護事業所に従業員等を兼務する場合は、あらかじめそれぞれの勤務時間を明確にしておく必要あり。
2その方法は、1日単位、半日単位、時間単位等いずれでもかまわない。
3それぞれの勤務時間の実績を記録して、人員基準を満たしているか確認が必要。





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